论宅基地使用权流转之身份性淡化

项定宜; 邓佳琳

doi:10.3969/j.issn.1004-390X(s).202006036

论宅基地使用权流转之身份性淡化

doi: 10.3969/j.issn.1004-390X(s).202006036

东北林业大学文法学院，黑龙江哈尔滨 150040

基金项目: 国家社会科学基金项目“‘三权分置’下农地经营权入典问题研究”（18BFX155）

详细信息

作者简介:
项定宜（1980—），女，湖北黄冈人，讲师，主要从事民商法研究

通讯作者:
邓佳琳（1996—），女，黑龙江密山人，硕士研究生，主要从事民商法研究

1999年国务院办公厅发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部发《关于加强农村宅基地管理的意见》严禁城乡间宅基地使用权的流转，禁止城镇居民购买农村宅基地上房屋。2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出农村住宅用地仅能分配给本村村民。2011年最高法院印发的《关于全国民事审判工作会议纪要的通知》明确指出宅基地上农房转让给非本经济集体组织成员的买卖合同无效。2013年国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》也规定城镇居民不得购买农村宅基地或宅基地上房屋。
参见北京市通州区人民法院（2007）通民初字第1031号判决书与北京市第二中级人民法院（2007）二中民终字第13692号判决书。
浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初11001号民事判决书
江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初458号民事判决书
云南省西畴县人民法院（2018）云2623民初448号民事判决书
山西省忻州市忻府区人民法院（2012）忻行初字第13号民事判决书和山西省忻州市中级人民法院（2012）忻中行终字第31号民事判决书
最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。义乌市是第一批全国农村土地制度改革试点地区。《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定，已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地”奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。
中图分类号: F 301.24
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出版历程
- 收稿日期: 2020-06-10
- 修回日期: 2020-06-20
- 网络出版日期: 2021-01-05

The Identity Desalination of the Transfer of the Right to Use Homestead

Law School, Northeast Forestry University, Harbin 150040, China

摘要

摘要: 我国现行宅基地使用权只能在农村居民之间流转，其流转表现出明显的身份性，引发大量法外隐形流转、宅基地闲置等问题。随着新时代城乡一体化进程的推进和农民对宅基地财产性收益的迫切需求，身份性限制成为宅基地使用权流转的障碍。宅基地使用权流转身份性之淡化存在立法基础和司法基础，宅基地使用权流转的身份性应当被淡化。立法应回应宅基地“三权分置”政策，构建宅基地使用权公示制度、有偿使用制度和有期限使用制度，淡化宅基地使用权流转中的身份性，回归宅基地使用权的私权本质。
- 宅基地使用权流转 /
- 身份性 /
- 三权分置
Abstract: China’ s current right to use homestead can only be transferred among rural residents, and its transfer shows obvious identity, giving rise to a large number of extrajudicial invisible circulation, idle homestead bases and other problems. With the progress of the integration of urban and rural areas in the new era and the urgent demand of farmers for the property income of homestead, the restriction of identity becomes an obstacle to the transfer of the right to use homestead. The homestead. The identity of the transfer of the right to use the homestead has a legislative basis and judicial basis, and the identity of the transfer of the right to use the homestead should be diluted. The legislation should respond to the policy of “Three-Rights Separation” of homestead, construct the public system of the right to use the homestead, the system of paid use and the system of time-limited use, desalinate the identity in the transfer of homestead use right, and return to the essence of private right of homestead use right.
- transfer of the right to use homestead /
- identity /
- three-rights separation
注释:

1) 1999年国务院办公厅发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部发《关于加强农村宅基地管理的意见》严禁城乡间宅基地使用权的流转，禁止城镇居民购买农村宅基地上房屋。2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出农村住宅用地仅能分配给本村村民。2011年最高法院印发的《关于全国民事审判工作会议纪要的通知》明确指出宅基地上农房转让给非本经济集体组织成员的买卖合同无效。2013年国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》也规定城镇居民不得购买农村宅基地或宅基地上房屋。

2) 参见北京市通州区人民法院（2007）通民初字第1031号判决书与北京市第二中级人民法院（2007）二中民终字第13692号判决书。

3) 浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初11001号民事判决书

4) 江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初458号民事判决书

5) 云南省西畴县人民法院（2018）云2623民初448号民事判决书

6) 山西省忻州市忻府区人民法院（2012）忻行初字第13号民事判决书和山西省忻州市中级人民法院（2012）忻中行终字第31号民事判决书

7) 最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。义乌市是第一批全国农村土地制度改革试点地区。《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定，已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地”奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。

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表 1 宅基地使用权转让相关案件

序号	案件	时间	案情介绍
案例一	李亚玲与李雪球等宅基地使用权纠纷案^③	2018/06/28	原告李亚玲和被告李雪球、李凤仙分属义乌市不同集体经济组织，2006年12月7日原告与二被告就安置房屋及宅基地使用权签订买卖合同。原告支付了全部价款，但被告未协助办理不动产的过户登记。故原告诉至法院请求认定买卖合同合法有效。法院认定宅基地使用权转让行为有效，房屋买卖合同有效
案例二	黄兴信与单运平确认合同有效纠纷^④	2019/01/08	原告黄兴信与被告单运平分别是徐州市铜山区不同集体经济组织的村民，2013年9月2日双方就被告所有的农房签订《房屋买卖合同》并约定宅基地使用权一并转让，被告不配合办理登记过户手续，故原告诉至法院请求确认买卖合同有效。法院认定房屋买卖合同无效

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表 2 宅基地使用权继承相关案件

序号	案件	时间	案情介绍
案例三	童家友、童家清等与童家福宅基地使用权继承纠纷案^⑤	2018/06/19	被告童家福擅自在其父亲（童德香）母亲（黄正英）遗留的宅基地上修建房屋，原告童家友、童家清、童家分发现后进行阻止而发生纠纷，经村委会、司法所解决未果后，故诉至法院要求继承父母遗留的宅基地使用权，法院未支持原告诉求
案例四	薛万田诉忻州市忻府区人民政府土地行政登记案^⑥	2011/01/21	原告薛万田是薛三明的小儿子，被告忻州市忻府区人民政府颁发《集体土地建设用地使用证》时错将薛三明的宅基地登记在长子薛大田的名下。薛三明死后原告才知晓宅基地登记错误一事，故诉至法院请求撤销忻州市忻府区人民政府为薛大田颁发的忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》。一审法院和二审法院均支持原告诉求

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